Retour en force des logisticiens en 2018

Malgré un repli significatif par rapport à une année 2017 record, le marché de l’immobilier logistique demeure bien orienté en 2018, animé par les logisticiens. Sans effet notable sur les loyers, l’activité soutenue de ces trois derniers exercices impacte le stock disponible et attire les investisseurs.

En 2018, la demande placée d’entrepôts sur le territoire national atteint 3,3 Mm2* en repli de 21 % comparé à une année 2017 exceptionnelle tempère Cushman & Wakefield. D’ailleurs, "le cru 2018 affiche l’une des meilleures performances de la décennie à l’issue du troisième exercice consécutif au-delà des 3 Mm2", souligne Magali Marton, directrice des études au sein du groupe spécialisé dans les services dédiés à l’immobilier d’entreprise. "Après deux exercices 2016-2017 de massification des formats logistiques à l’initiative des chargeurs, l’année 2018 a mis à l’honneur les logisticiens".

"Marseille et la région Paca se distinguent avec 250.000 m2 confirmant une ascension observée depuis deux ans"

À jeu égal avec les chargeurs, ces derniers sont ainsi à l’origine de 1,6 Mm2 placés. "Ce retour à l’équilibre traduit le recul des comptes propres et des clés-en-main des acteurs du e-commerce et de la grande distribution, contrebalancé par de nombreuses prises à bail côté logisticiens" en faveur, notamment, d’entrepôts existants de seconde main. "Dans ce contexte, les schémas locatifs (60 %) ont dominé sur les choix de détention de l’outil immobilier". Sur les 1,6 Mm2 initiés par les chargeurs, 60 % ont été générés par la grande distribution et la distribution spécialisée devant le secteur industriel (21 %). "Les pure-players du e-commerce ont vu leur poids retomber à 7 %".
 
Marseille et Lille confirment

La ventilation géographique du marché est typique de la montée en régime des logisticiens avec 65 % des volumes commercialisés concentrés sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille. L’Île-de-France totalise un million de mètres carrés devant Lille qui affiche un nouveau record à plus de 465.000 m2. Marseille et la région Paca se distinguent aussi avec 250.000 m2 confirmant une ascension observée depuis deux ans. Quant à Lyon et sa périphérie, ils rééditent leur score de l’an passé à hauteur de 310.000 m2.
Si les signatures de Simastock dans les Hauts-de-France (79.000 m2) et de Katoen Natie en Paca (75.500 m2) se révèlent être les deux plus grandes opérations, les formats "XXL" supérieurs à 30.000 m2, accélérateurs du marché en 2016 et 2017, fléchissent nettement. "L’activité s’est appuyée sur des gabarits compris entre 10.000 et 30.000 m2, en progression ininterrompue depuis quatre ans".

Stabilité des loyers

Côté disponibilités, l’offre immédiate d’entrepôts totalise 2,7 Mm2 fin 2018 en repli de 4 % sous l’effet du rythme transactionnel soutenu depuis trois ans amplifiant la pénurie de bâtiments de classe A, sur la dorsale en particulier. Cette évolution "ouvre des possibilités de lancements en blanc ciblés". Malgré plusieurs facteurs (montée en qualité du bâti, hausse des coûts de construction, pression foncière…), les loyers sont globalement stables même si des velléités d’augmentation apparaissent en Île-de-France "sur des plateformes hautement qualitatives, stratégiquement localisées et dotées de capacités d’extension".
 
Haut niveau d’investissements

Signant la deuxième performance de la décennie, l’investissement en immobilier logistique s’élève à 3 milliards d’euros en 2018 ; Cushman & Wakefield recensant une dizaine d’acquisitions d’actifs de plus de 100 millions d’euros. "Elles ont aussi bien concerné des portefeuilles que des actifs unitaires développés dans le cadre de clés-en-main sécurisés par une occupation longue". Selon Magali Marton, la bonne tenue du marché locatif depuis trois ans et la croissance des besoins d’entreposage liés au e-commerce attirent une gamme très large d’investisseurs. "Pour la quatrième année consécutive, les volumes d’engagement culminent, un mouvement inédit par sa force et sa durée qui a comprimé davantage les taux de rendement en 2018".

* Surfaces d’entreposage de plus de 5.000 m2 en Île-de-France et de plus de 10.000 m2 dans les autres régions